Купівля-продаж об єктів приватизації

Перехід до ринкової економіки це докорінна перебудова суспільне - економічної структури економіки, системи господарювання. Величезна складність і глибина цього процесу вимагають здійснення широкого комплексу заходів, серед яких вирішального значення набуває приватизація державного майна.
Приватизація в Україні - це відчуження належного державного майна у власність фізичних чи недержавних юридичних осіб, яке здійснюється шляхом продажу на особливих умовах передбаченим законом способом відповідних об’єктів державної власності визначеному законодавством України колу покупців. Інакше кажучи, правовою формою зміни відносин власності на державне майно у процесі приватизації є договір купівлі-продажу об’єктів приватизації. У зв’язку з цим актуальними стали питання, пов’язані з правовим регулюванням договірних відносин купівлі-продажу саме в процесі приватизації.
Практика укладення та виконання договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації виявила чимало правових проблем, пов’язаних з недоліками в організації роботи, так і з недосконалістю правового регулювання відносин купівлі-продажу в процесі приватизації, на що неодноразово звертала увагу Верховна Рада України у своїх постановах за підсумками розгляду звітів Фонду державного майна України. Про це свідчить і судова практика. Протягом 1998 року було вирішено 432 справи, пов’язані з розглядом розбіжностей при укладенні договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації, їх зміною та розірванням, зобов’язанням укласти договір купівлі-продажу об’єктів приватизації, визнання зазначених договорів недійсними.
Все наведене свідчить про необхідність наукового осмислення проблем договірних відносин приватизації з метою вдосконалення правового регулювання зазначених відносин. Науково - теоретичні висновки та практичні рекомендації з цих проблем сприятимуть підвищенню ефективності приватизації.
У даній роботі як предмет дослідження я обрав договір купівлі-продажу об’єктів приватизації.
Поставив перед собою мету дослідити суб’єктний склад, зміст, особливості укладення даних договорів, підстави та порядок визнання недійсними і розірвання, правові наслідки визнання недійсними договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації.
Державні і суспільні інтереси вимагають концептуального визначення специфіки договірних відносин купівлі-продажу об’єктів приватизації та особливостей їх правового регулювання, оскільки єдиною формою відчуження об’єктів державної власності в порядку приватизації виступає такий цивільно-правовий інститут, як договір купівлі-продажу.

Розділ І. Елементи договору купівлі продажу об’єктів приватизації.
1.1 Суб’єкти договірних відносин купівлі-продажу об’єктів приватизації.
Аналіз чинного цивільного законодавства та законодавства і господарської практики з питань приватизації дає підстави для висновку, що договірні відносини купівлі-продажу об’єктів приватизації характеризуються рядом особливостей щодо їх суб’єктного складу.
Як випливає із змісту ст. 224 ЦК України1 , сторонами будь-якого договору купівлі-продажу виступають продавець і покупець.
Проаналізовані законодавчі акти про приватизацію свідчать про те, що функцію продавця об’єктів приватизації виконують органи приватизації. На підставі ст. 7 Закону України від 04.03.92 №2163—ХП "Про приватизацію державного майна , ст. 4 Закону України від 06.03.92 №2171—ХП "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"3 можна зробити висновок, що функцією продавця державного майна наділені державні органи приватизації, якими є Фонд державного майна України і його регіональні відділення та представництва у районах і містах. Продавцями майна, яке віднесене до комунальної власності, виступають органи, створені відповідними місцевими радами.
Таким чином, законодавець відокремлює органи приватизації об’єктів комунальної власності від системи державних органів приватизації.
Однією з особливостей участі органів приватизації у договірних відносинах купівлі-продажу в процесі приватизації на стороні продавця ї також те, що вони не є самостійними у прийнятті рішення щодо продажу державного майна. Так, із змісту п. З ст. 4, пп. 4, 5 ст. 5, ст 11, п. 3 ст. 12 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих держаних підприємств (малу приватизацію)" випливає, що органи приватизації приймає рішення про продаж об’єктів великої приватизації, виходячи із завдань Державної програми приватизації, а також враховуючи затверджені Верховною Радою України переліки об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, та перелік об’єктів, які можуть бути приватизовані за погодженням з Кабінетом Міністрів України. Рішення про продаж об’єктів малої приватизації орган приватизацій приймає на підставі затверджених Фондом державного майна України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, місцевими Радами переліків об’єктів.
‘ Цивільний кодекс. Цивільне процесуальний кодекс України. Постанови Пленуму верховного Суду України в цивільних справах / Відп. Ред П.І. Шевчук.—К.: Юрінком Інтер, 1999. -с. 47.
2 ВВР. — 1998. —№49. — с. 301.
3 ВВР, — 1996. —№34. — с. 160.
4
Переліки об’єктів малої приватизації, які підлягають продажу, складаються також відповідно до Державної та місцевої програм приватизації.
Наведене дозволяє зробити висновок про те, що продаж державного та комунального майна в порядку приватизації здійснюється на підставі рішення його власника, тобто Верховної Ради України або уповноваженого нею органа (Фонд державного майна України) та територіальних громад в особі місцевих Рад. Відсутність такого рішення тягне за собою неможливість здійснення продажу відповідного майна.
Особливість участі органів приватизації у договірних відносинах купівлі—продажу об’єктів приватизації виявляється також у тому, що для них укладення зазначеного договору є обов’язковим в силу закону. Адже, як випливає із змісту п.З ст. 12 Закону України "Про приватизацію державного майна", п. 5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та п. 3.3 Порядку подання та розгляду заяв на приватизацію об’єктів групи А, Д, а також групи Ж (які підлягають приватизації способами, встановленими для об’єктів малої приватизації), затвердженого наказом ФДМ України від 17.04.98 №772\ орган приватизації має право відмовити в приватизації тільки у випадку, якщо особа, яка подала заяву на приватизацію, не може бути визнана покупцем відповідно до законів про приватизацію, або якщо законодавством встановлені обмеження щодо приватизації цього об’єкта, а також якщо майно у встановленому порядку включено до переліку об’єктів, що не підлягають приватизації.
Характеризуючи особливість участі органів приватизації у договірних відносинах купівлі-продажу об’єктів приватизації, слід також відмітити, що орган приватизації обмежений законом у виборі контрагента по договору, оскільки коло осіб, які можуть виступати на стороні покупця обмежене (ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ст. 5 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" )
На підставі усього викладеного можна дійти висновку про те, що орган приватизації, вступаючи на стороні продавця у договорі купівлі-продажу об’єктів приватизації, не є вільним в укладені договору, оскільки законом передбачено його обов’язок вступати в договірні відносини. Він також не має права самостійно визначати об’єкт продажу та спосіб продажу і обмежений у свободі вибору партнера по договору2 .
Наведене вище обмеження щодо договору у науці цивільного права, слід вважати обмеженням принципу свободи договору як одного з принципів цивільного права.
Виходячи із змісту статей 8, 17 Закону України "Про приватизацію державного майн" та ст. 5 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", покупцями об’єктів приватизації можуть бути громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства,
‘ Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1998. — №8. - с. 19 — 23. 2 Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. — М.: БЕК, 1998. с. 39-^0

юридичні особи інших держав, а також такі специфічні суб’єкти, як господарські товариства, створені для участі у приватизації громадянами, в тому числі членами трудового колективу, та орендарі державного майна.
Закон встановлює певні обмеження щодо кола осіб, які можуть вступати покупцями об’єктів приватизації. Так відповідно до ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного майн" та ст. 5 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" не можуть бути покупцями юридичні особи, у майні яких частка державної власності перевищує 25 відсотків, органи державної влади, працівники державних органів приватизації (крім випадків використання ними особистих приватизаційних паперів),юридичні особо майно яких перебуває в комунальній власності, органи місцевого самоврядування, особи яким відповідно до чинного законодавства заборонено займатися підприємницькою діяльністю (крім випадків використання ними особистих приватизаційних паперів). Із змісту ст. 2 Закону України "Про підприємництво"1 випливає, що підприємницькою діяльністю забороняється займатися військовослужбовцям, службовим особам органів прокуратури, суду, держаної безпеки, внутрішніх справ, господарського суду, державного нотаріату, органів державної влади і управління, які покликані здійснювати контроль за діяльністю підприємств, особам, яким суд заборонив займатися певною діяльністю до закінчення терміну, встановленого вироком суду, а також особам, які мають непогашену судимість за крадіжки, хабарництво та інші корисливі злочини.
Виходячи із змісту ст . 9 Закону України "Про приватизацію державного майна", покупці при придбані об’єктів приватизації можуть звернутись до послуг фінансових посередників, таких як довірчі товариства, інвестиційні фонди та інвестиційні компанії.
З огляду на все наведене можна зробити висновок про те, що особливості суб’єктного складу договору купівлі-продажу об’єктів приватизації стосуються і його покупців. Ці особливості полягають в тому, що коло покупців обмежене законом, на стороні покупців можуть виступати такі специфічні суб’єкти, як колективні утворення громадян для участі в приватизації у вигляді товариства покупців, господарських товариств, організацій орендарів, а також у тому, що законодавство передбачає право покупців на звернення до послуг посередників при придбані об’єктів приватизації.
1 ВВР. — 1998. — №26. — с. 158.

1.2 Характеристика об’єкта договору купівлі-продажу в процесі приватизації
У науці цивільного права об’єктом цивільних правовідносин вважається те, на що спрямоване суб’єктивне право і суб’єктивний обов’язок їх учасників. Об’єктом договору купівлі-продажу поряд з діями продавця є речі, оскільки суб’єктивні обов’язки продавця спрямовані на передачу права власності на річ і самої речі.
В юридичній літературі майно, що його передає продавець за договором купівлі-продажу, та сплачену за таким договором грошову суму іноді називають матеріальними об’єктами договору купівлі-продажу, а юридичними об’єктами дії сторін по передачі майна і сплаті грошей1 .
В процесі дослідження специфіки договору купівлі-продажу в процесі приватизації викликає інтерес аналіз особливостей матеріального об’єкта такого договору. Однією з таких особливостей є те, що коло об’єктів, які підлягають продажу в порядку приватизації, обмежене законом.
Якщо виходити з поняття приватизації, визначеного ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна", можна дійти висновку про те, що об’єктом договору купівлі-продажу в порядку приватизації може же виступати лише майно, яке перебуває у державній власності. Разом з тим аналіз законодавства про приватизацію свідчить про те, що норми законів та інших нормативних актів з питань приватизації поширюються також і на випадки відчуження комунального майна (п. 4 ст. З, п. 7 ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 4, п. 1 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)") Внаслідок цього комунальна власність фактично віднесена до державної власності. Водночас відповідно до конституційних норм комунальна власність в Україні відокремлена від державної. Із змісту статей 13, 41, 142, 143 Конституції України випливає, що комунальна власність є самостійною формою права власності, управління якою здійснюють територіальні громади безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування. Відокремленість комунальної власності від державної підтверджують також положення Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", згідно зі статтями 1, 16, 26, 43, 60 якого комунальна власність є власністю відповідних громад сіл, селищ, міст, які здійснюють через уповноважені ними органи місцевого самоврядування свої повноваження власника самостійно і на свій розсуд. Отже, відчуження об’єктів комунальної власності може відбуватися за рішенням відповідних місцевих Рад. У зв’язку з наведеним викликають інтерес висновки Конституційного Суду України по справі №01/1501—97 (№1—8/98) за поданням Президента України про відповідність Конституції України положень Закону України "Про приватизацію державного майна", які поширюють норми зазначеного Закону на приватизацію комунального майна. Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 01.07.98 № 9-рп норми Закону України "Про приватизацію державного майна" не суперечать положенням Конституції України та законодавства про місцеве самоврядування, які підкреслюють особливість правового статусу об’єктів комунальної власності порівняно з об’єктами державної власності, оскільки п. 4
‘ Иоффе О. С. Обязательственное право. - М.:. Юрид. лит., 1975. - с. 211. 7

ст. 3 та п. 7 ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлюють, що відчуження комунального майна здійснюють відповідні органи місцевого самоврядування, а інші положення зазначеного Закону враховують особливості механізму приватизації комунального майна. Відповідно до висновків Конституційного Суду за відсутності окремого законодавчого акта про приватизацію об’єктів комунальної власності включення цих питань до закону про приватизацію державного майна не є підставою для визнання його відповідних положень неконституційними, оскільки право суб’єктів комунальної власності не порушено. З таким рішенням Конституційного Суду не можна погодитись, оскільки, як вже зазначалось, законодавство про місцеве самоврядування не тільки наділяє місцеві громади повноваженнями власника комунального майна, але й передбачає самостійне здійснення ними таких повноважень, в тому числі визначення доцільності, порядку та умов відчуження об’єктів комунальної власності. Отже, норми законів про приватизацію державного майна, які встановлюють обмеження свободи договору для продавця, не повинні поширюватись на відносини з продажу комунального майна, оскільки комунальна власність відокремлена від державної на підставі Конституції України та законодавства про місцеве самоврядування.
Відтак необхідно привести положення законів про приватизацію з питань відчуження об’єктів комунальної власності у відповідність з Конституцією України та іншими галузями законодавства.
Торкаючись питання про обмеження кола об’єктів договору купівлі-продажу об’єктів приватизації, слід зазначити, що відповідно до п. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. З ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" продажу в порядку приватизації не підлягають об’єкти загальнодержавного значення, включаючи об’єкти культури, мистецтва, архітектури, меморіальні комплекси, заповідники, парки тощо загальнонаціонального значення, а також будівлі (споруди, приміщення) або їх окремі частини, які становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави. Проте в Указі Президента України від 30.12.94 №827/94 "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" питання щодо приватизації приміщень або їх окремих частин, які становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави, врегульоване інакше, ніж в законі. Норма п. 6 цього Указу передбачає можливість продажу зазначених об’єктів в порядку приватизації, встановлюючи, що їх приватизація може бути заборонена. Таким чином, положення Указу Президента відносять приміщення, які являють собою національну, культурну чи історичну цінність і перебувають під охороною держави, до об’єктів приватизації, в той час як закон виключає їх а переліку об’єктів, які підлягають продажу в порядку приватизації. Така неузгодженість законодавчих норм та положень інших нормативних актів у зазначеному питанні викликала проблеми на практиці. Аналіз господарської практики з цієї проблеми дає підстави для висновку, що господарські суди неоднозначне вирішують спори, пов’язані з купівлею-продажем вказаних приміщень.
Згідно з п. 1 ст. 5 та п. 6 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного майна" об’єктами договору купівлі-продажу в процесі приватизації можуть бути акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських

товариств. На підставі аналізу змісту статей 53, 69 Закону України "Про господарські товариства"1 та Положення про порядок здійснення підготовки до приватизації та продажу часток (паїв, акцій), що належать державі в майні підприємств з іноземними інвестиціями та господарських товариств, затвердженого наказом ФДМ України від 22.08.97 №913, можна дійти висновку про те, що акції (частки, паї), які належать державі в майні господарських товариств, можуть бути об’єктами продажу в порядку приватизації, тільки якщо це не суперечить установчим документам вказаних господарських товариств та з урахуванням переважного права інших співзасновників (учасників) товариства з обмеженою відповідальністю чи товариства з додатковою відповідальністю на придбання державної частки, а також за згодою інших учасників повного чи командитного товариства.
У зв’язку з обмеженням законодавством про приватизацію кола об’єктів договору купівлі-продажу в процесі приватизації, слід також сказати, що проблемним є питання віднесення до зазначених об’єктів вилучених у державних підприємств не житлових приміщень, які належали їм на праві повного господарського відання.
Із змісту п. 5 конституційного подання Вищого господарського суду України до Конституційного Суду України від 19.01.98 щодо з’ясування окремих положень законодавчих актів України про приватизацію випливає, що господарська практика знає випадки звернення до господарських судів прокурорів з позовами про визнання недійсними договорів купівлі-продажу не житлових приміщень, що становили частину основних фондів державних підприємств. Відповідно до положень ст. 13 Закону України "Про підприємства в Україні"2 вилучення державою у підприємства його основних фондів, оборотних коштів чи іншого використовуваного ним майна може бути здійснене тільки у випадках, передбачених законами України. Аналіз змісту Закону України "Про приватизацію державного майна" (ст. 5) та Закону України про малу приватизацію (ст. 2) дає підстави для висновку про те, що приватизаційне законодавство передбачає можливість продажу будівель (споруд, приміщень) за бажанням покупця разом з об’єктами приватизації, які в них розташовані, а також в складі цілісного майнового комплексу або як окремого індивідуально визначеного майна. Але вказані законодавчі акти не містять норм, які б встановлювали можливість вилучення у державного чи комунального підприємства не житлових приміщень, що становлять частину його основних фондів, з метою їх продажу в порядку приватизації як окремих об’єктів.
На підставі викладеного можна зробити висновок про те, що вилучення у підприємства належних йому на праві повного господарського відання не житлових приміщень з подальшим їх продажем в порядку приватизації не відповідає законодавству України. Відповідно, вказані приміщення не можуть бути об’єктами договору купівлі-продажу об’єктів приватизації.
Зміст п. 6 Указу Президента України "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" та Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого наказом ФДМ України від 31.01.95 №903 , свідчить про те, що одним із специфічних об’єктів договору
‘ ВВР. — 1998. — №8. —с. 89.
2 ВВР. — 1991. —№24. —с. 272.
3 Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1995. — №5. - с. 48—51.
9
купівлі-продажу в порядку приватизації є патент на право оренди будівель (споруд, приміщень). Зазначений патент надає його власнику виключне право на укладання договору оренди будівлі (споруди, приміщення), яка не підлягає приватизації.
Якщо виходити з того, що купівлі-продажу можуть підлягати лише об’єкти, які можуть бути об’єктами права власності, то необхідно погодитись із думкою професора Дзери О. В.1 про те, що право вимоги про укладання договору оренди, посвідчене вказаним патентом, не можна віднести до об’єктів купівлі-продажу. Крім того, передача в оренду приміщень, які не підлягають приватизації, шляхом продажу патентів на право оренди таких приміщень не є доцільною, оскільки нормами п. 6 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. З ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" вже передбачене право власника приватизованого об’єкта орендувати приміщення, в якому вказаний об’єкт розташований. Власник приватизованого об’єкта не може бути зобов’язаний придбати за плату право орендувати приміщення, в якому цей об’єкт розташований, тому що таке право йому надане законом. Надання на підставі патенту права орендувати приміщення іншій особі, ніж власника приватизованого об’єкта, що в цьому приміщенні знаходиться, за наявності бажання зазначеного власника орендувати вказане приміщення є порушенням вищенаведених положень законодавства про приватизацію.
В процесі дослідження питання про особливості об’єкта договору купівлі-продажу об’єктів приватизації викликає інтерес визначення приватизаційним законодавством в якості одного з таких об’єктів цілісного майнового комплексу державного підприємства (чи його структурного підрозділу цеху, виробництва, дільниці тощо) (п. 1 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", п. 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"). Згідно пп. 4, 13-24 Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою КМ України від 22.07.98 №1114 , цілісним майновим комплексом вважається господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг). До майна цілісного майнового комплексу відносяться основні засоби та інші позаоборотні активи, оборотні засоби, в тому числі запаси, затрати, кошти, дебіторська і кредиторська заборгованість, а також інші активи, включаючи нематеріальні. Із змісту п. 49 Положення про організацію бухгалтерського обліку і звітності в Україні, затвердженого постановою КМ України від 03.04.93 №250-93-п2 , випливає, що до складу нематеріальних активів відносяться придбані підприємством права користування землею, водою, іншими природними ресурсами, промисловими зразками, товарними знаками, об’єктами промислової та інтелектуальної власності та інші аналогічні майнові права. Інакше кажучи, цілісний майновий комплекс включає в себе не тільки речі, але й обов’язки підприємства, його права вимоги до третіх осіб, право користування певними майновими правами. Виходячи з цього, можна зробити висновок про те, що цілісний майновий комплекс державного
1 Зобов’язальне право. Теорія і практика. Навчальний посібник / За ред. О. В. Дзери. - К.:
Юрінкомінтер. 1998. -с. 146.
2 Підприємство і ринок України. - 1993. — №5. — с. 88—109.
10

підприємства є досить специфічним об’єктом відчуження в процесі приватизації.
Отже, особливості договору купівлі-продажу об’єктів приватизації виявляються також і в тому, що коло зазначених об’єктів обмежене законом. Крім того, законодавчими та іншими нормативними актами про приватизацію передбачені досить специфічні об’єкти договору купівлі-продажу, наприклад, такі, як цілісні майнові комплекси державних підприємств та патенти на право оренди приміщень, в яких розташовані приватизовані об’єкти.
11

1.3. Зміст договору купівлі-продажу об’єктів приватизації
В науці цивільного права зміст договору визначається як сукупність умов, за яких він укладений1 . Зміст договору купівлі-продажу об’єктів приватизації складають умови, притаманні будь-якому договору купівлі-продажу, а також спеціальні умови, передбачені приватизаційним законодавством.
Відповідно до ст. 224 ЦК України, предметом будь-якого договору купівлі-продажу є зобов’язання продавця передати майно у власність покупцю та зобов’язання покупця прийняти це майно та сплатити за нього визначену грошову суму. Інакше кажучи, договір купівлі-продажу спрямований на передачу права власності на певний об’єкт. У зв’язку з цим велике значення має дослідження питання стосовно визначення моменту переходу до покупця права власності на об’єкт купівлі-продажу в порядку приватизації.
Закон України "Про приватизацію державного майна" (ст. 27) встановлює правило, за яким право власності на проданий об’єкт переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що цілком відповідає вимогам ЦК України і є позитивним кроком у розвитку приватизаційного законодавства. Адже у редакції вказаного Закону від 04.03.92 взагалі не був визначений порядок переходу права власності на приватизовані об’єкти, а Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 06.03.92 встановлював, що до покупця, який придбав на аукціоні, за конкурсом об’єкт приватизації, переходить право власності на цей об’єкт з моменту удару молотка ліцітатора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, а при викупі майна державного підприємства з дати прийняття органом приватизації рішення про викуп. При цьому зазначені законодавчі акти встановлювали, що право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Згідно з Положенням про застосування способів приватизації майна державних підприємств (пп. 2.3, 2.4, 3.4, 4.4), затвердженим наказом ФДМ України від 04.02.93 №56 , та Положенням про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об’єктів малої приватизації (пп. 3.1, 4.9), затвердженим наказом ФДМ України від 02.02.95 №1022 , договір укладався після проведення аукціону, конкурсу, після прийняття рішення про приватизацію об’єкта та після його підготовки до приватизації, тобто після переходу права власності до покупця. Така конструкція переходу права власності до покупця викликала сумнів щодо її відповідності нормам ЦК України. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами. Якщо удар молотка ліцітатора (підписання протоколу конкурсної комісії, прийняття рішення про викуп) означав перехід, то це свідчило про те, що сторони погодили усі істотні умови купівлі-продажу і не мають потреби додатково укладати договір купівлі-продажу. Але оскільки передбачалось обов’язкове укладення договору купівлі-продажу на підтвердження переходу
‘ Гражданское право России: Курс Лекций / О. Н. Садиков. - ч. 1. - М.: Юридич. лит., 1996. -
с. 283
2 Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1995. №5 . - с. 44
12

права власності, то це давало підстави вважати, що удар молотка ліцітатора (підписання протоколу конкурсної комісії, прийняття рішення про викуп) фактично не фіксував перехід права власності. Крім того, покупець не може здійснювати права власника до укладення договору купівлі-продажу об’єкта приватизації.
Аналіз положень підзаконних нормативних актів з питань приватизації свідчить про те, що вони встановлюють інші правила щодо переходу до покупця права власності на об’єкт приватизації. Так, норма п. 49 Положення про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, затвердженого наказом ФДМ України, Антимонопольного комітету України, Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 04.08.97 №821/55/01/2041 , передбачає, що право власності на пакет акцій відкритого акціонерного товариства, який продавався на конкурсі, переходить до переможця конкурсу з моменту повної сплати вартості пакета акцій, визначеної нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Разом з тим відповідно до ст. 128 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Оскільки законом про приватизацію передбачено перехід до покупця права власності на придбаний об’єкт приватизації з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, то можна зробити висновок про невідповідність норми п. 49 вказаного Положення законодавству та про необхідність внесення до неї належних змін в частині переходу до покупця права власності на пакет акцій.
Із змісту цивільного законодавства (ст. 224 ЦК України) випливає, що будь-який договір купівлі-продажу є сплатним. У зв’язку з цим однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єктів приватизації законодавчі та інші нормативні акти про приватизацію визначають їх ціну (п. 2 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", п. 51 Положення про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації). Специфіка договору купівлі-продажу державного майна в процесі приватизації полягає в тому, що ціна об’єкта продажу повинна бути визначена у встановленому законодавством порядку. Так, ціна продажу об’єкта малої приватизації шляхом його викупу, початкова ціна продажу об’єктів приватизації конкурентними способами визначається на основі оцінки вартості майна відповідного об’єкта, здійсненої відповідно до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, що затверджується Кабінетом Міністрів України (п.
2 ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Аналіз положень ст. 17 Закону України про малу приватизацію свідчить про те, що остаточну ціну об’єкта під час продажу його на аукціоні визначають у ході проведення аукціону на основі початкової ціни. Остаточною ціною продажу об’єкта є найвища ціна, запропонована переможцем аукціону. На початку торгів ліцитатор оголошує початкову ціну продажу об’єкта. Протягом
3 хвилин після оголошення покупці можуть пропонувати свою ціну. При цьому кожна наступна ціна, запропонована покупцями, має перевищувати попередню не менш як на 10 відсотків початкової ціни продажу об’єкта. Остаточна ціна
‘ Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 1997. — №9. - с. 44 13

продажу об’єкта на аукціоні може бути й меншою за початкову. Якщо протягом З хвилин після оголошення початкової ціни продажу покупці не виявлять бажання придбати об’єкт за оголошеною початковою ціною, ліцитатор відповідно до умов угоди з органом приватизації має право зменшити ціну об’єкта, але не менш як на 10 відсотків. Початкова ціна об’єкта може бути зменшена також у разі повторного проведення аукціону, але не, більш як на ЗО відсотків. Остаточна ціна продажу об’єкта на аукціоні фіксується у протоколі аукціону, який підписується покупцем та ліцитатором і підлягає затвердженню органом приватизації.
Як свідчить зміст ст. 233 ЦК України, однією з істотних умов договору купівлі-продажу є умова щодо якості об’єкта продажу. Відповідно до вказаної статті якість проданої речі має відповідати умовам договору, а за відсутності вказівок у договорі вимогам, що звичайно ставляться.
Порядок визначення якості майна, яке підлягає продажу в порядку приватизації, на відміну від порядку його оцінки, нормативне не визначений. Сторони договору повинні самостійно вирішувати всі питання, пов’язані з якістю майна. Під якістю об’єкта приватизації, на думку автора, слід розуміти такий якісний стан майна і таку його комплектність, які б забезпечували діяльність (роботу) цілісного майнового комплексу відповідно до його цільового призначення. Крім того, кожна окрема річ (устаткування, машини, механізми, інвентар і т. п.) має відповідати чітко визначеним якісним показникам, тобто стандартам, технічним умовам, затвердженим еталонам, зразкам. Усі питання, пов’язані з визначенням якості майна та його комплектності, доцільно вирішувати у процесі визначення складу майна, що підлягає приватизації, та оцінки його вартості. Ця робота, особливо на великих майнових комплексах, потребує багато часу, достатньої кількості висококваліфікованих фахівців і постійного контролю з боку органів приватизації. Неправильне визначення якісного стану майна може призвести до неправильного визначення його ціни. Методика оцінки вартості об’єктів приватизації не враховує їх фактичного якісного стану. Відтак необхідно розробити спеціальну інструкцію щодо визначення якості майна, а також внести доповнення до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, відповідно до яких вартість об’єкта приватизації залежала б від фактичних показників щодо якості і комплектності об’єкта приватизації.
Про необхідність нормативного врегулювання питання щодо врахування якості об’єкта приватизації при здійсненні оцінки його вартості свідчить також наявність господарських спорів, пов’язаних з припиненням покупцями розрахунків за придбані об’єкти приватизації у зв’язку з їх неналежною якістю.
Відповідно до нормативних актів про приватизацію до договору купівлі-продажу в процесі приватизації повинні бути включені також передбачені умовами аукціону, конкурсу чи викупу зобов’язання покупця, які випливають із специфіки об’єкта продажу.
Наприклад, до договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва повинні бути внесені зобов’язання покупця щодо здійснення програми добудови об’єкта, терміну добудови, збереження первісного призначення об’єкта, якщо такі зобов’язання були визначені умовами конкурсу
14

(п. 4.2.5 Положения про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва, затвердженого наказом ФДМ України від 06.01.99 №171 ).
За згодою сторін допускається включення до договору купівлі-продажу об’єкта приватизації інших зобов’язань покупця (п. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").
Аналіз змісту договорів купівлі-продажу об’єктів комунальної власності свідчить про те, що в ряді випадків в якості обов’язків покупця сторони передбачають постійне забезпечення благоустрою території, місце розташування придбаного об’єкта, утримання у задовільному стані під’їздних шляхів, систем зовнішнього електроосвітлення, зупинок громадського транспорту.
Відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єкта приватизації є санкції за невиконання чи неналежне виконання договору. Для договору купівлі-продажу в процесі приватизації характерно, що на сторони покладається як відповідальність, передбачена нормами статей 213—215, 231, 232, 234 ЦК України за прострочення виконання зобов’язання, невиконання продавцем обов’язку передати річ, відмову покупця прийняти придбану річ і сплатити за неї встановлену ціну, за продаж речі неналежної якості, так і спеціальна відповідальність, встановлена приватизаційним законодавством. Так, згідно з п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" покупець, який не сплатив за придбаний шляхом викупу, на аукціоні або за конкурсом об’єкт приватизації протягом 60 днів з моменту укладення чи реєстрації відповідної угоди, сплачує на користь органу приватизації неустойку у розмірі і порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Постанови КМ України від 21.08.97 №910 "Про порядок сплати і розмір неустойки за повну або часткову несплату покупцями коштів за об’єкти приватизації» розмір неустойки становить 20 відсотків ціни, за яку куплено об’єкт. Неустойка сплачується протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за об’єкт приватизації і зараховується до позабюджетного Державного фонду приватизації. Якщо внесена сума за придбаний об’єкт менша від суми неустойки, сплаті підлягає різниця між сумою неустойки та внесеною сумою. Якщо внесена сума перевищує суму неустойки, різниця повертається покупцю протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за придбаний об’єкт приватизації. У разі несплати неустойки в установлений термін на її суму нараховується пеня згідно із законодавством.
Відповідно до абз. 2 п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" у випадку несплати чи прострочення сплати ціни за придбаний об’єкт рішення про викуп об’єкта або результати конкурсу, аукціону підлягають анулюванню. Залишаються незрозумілими правові наслідки такого анулювання. Виникає питання, чи анулювання рішення про викуп або результатів аукціону, конкурсу означає фактичне розірвання договору, чи може бути лише приводом для звернення до суду про його розірвання. Враховуючи, що Закон України "Про приватизацію державного майна" не передбачає правових наслідків такого анулювання, можна вважати, що договір купівлі-продажу діє до його розірвання за згодою сторін чи у судовому порядку.
1 ВВР. - 1991. —№41. - с. 546
15

Як випливає із змісту п. 5 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. 4 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у разі порушення встановлених умовами договору купівлі-продажу строків внесення інвестицій у встановленому обсязі покупець сплачує пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості невнесених інвестицій за кожний день прострочення. У випадку розірвання договору купівлі-продажу в зв’язку з невиконанням умов договору щодо внесення інвестицій внесені частково інвестиції не повертаються. В разі невнесення інвестицій на день подання позову про розірвання договору покупець сплачує штраф у розмірі 10 відсотків загального обсягу інвестицій.
Зазначеними вище нормами також передбачена відповідальність покупця за невиконання ним зобов’язання щодо збереження протягом визначеного періоду профілю діяльності придбаного об’єкта у вигляді штрафу у розмірі 10 відсотків вартості придбаного майна, а також за невиконання зобов’язання щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць у вигляді штрафу у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлення кількості скорочених робочих місць.
На підставі проведеного аналізу законодавчих та інших нормативних актів і господарської практики з питання про зміст договору купівлі-продажу об’єктів. приватизації можна зробити висновок про те, що даний договір характеризується рядом особливостей щодо визначення ціни об’єкта продажу, порядку проведення розрахунків за придбаний об’єкт та засобів оплати, передачі об’єкта покупцю, щодо складу зобов’язань сторін, які випливають з умов аукціону, конкурсу, викупу та із специфіки об’єкта продажу, а також щодо відповідальності сторін за неналежне виконання чи невиконання договору.

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать полную версию